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    [车行天下] “公摊面积”要取消了?这事儿没那么简单

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    楼主
    发表于 2019-2-25 10:01:14 | 只看该作者 |只看大图 回帖奖励 |倒序浏览 |阅读模式

    昨日,有关“公摊面积”的新闻被刷屏,大家都在讨论:难道“建筑面积”、“公摊面积?#24065;?#21518;真的要取消了吗?

    先来看消息的起源:

    近日,《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全?#37027;?#21046;性工程建设规范公开征求意见的通知》正式挂网开始征求意见,里面包含了13项工程项目规范和25项工程通用规范。其中,工程项目规范第10项,即是引发大家讨论的《住宅项目规范(征求意见稿)》。




    在《住宅项目规范(征求意见稿)?#36820;?#20013;,第二部分2.4.6条指出,住宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?br />


    多数人的讨论,其实就源于此。你看,《住宅项目规范(征求意见稿)》都明确了,“应以套内使用面积进行交?#20303;保?#37027;不就是取消了吗?

    真的是这样吗?接着往下看!

    《住宅项目规范(征求意见稿)?#20998;?#26159;个技术规范

    首先要了解一点:这个征求意见稿,征求的是对一项工程建设标准规范的意见,因为这个《规范》是开展工程建设活动的“底线”要求,具有“技术法规”性质,在我国工程建设标准规范体系中位于顶层。

    也就是说,这个规范未来约束的是工程建设行为,约束对象是住宅项目的建设单位。这与大家所关心的住宅交易到?#36164;?#20197;“建筑面积”“公摊面积”来计算,并无直接关系。与大家关心的物业费、取暖费以何标准收取,也没直接关系。

    毕竟,商品住房购买、保有过?#35752;校?#37117;有各自的法律、法规和规范性文件。《商品房销售管理办法》和《物?#20498;?#29702;条例》都各有负责,这其中明确该管的内容,怎么可能被本不该管的《住宅项目规范》就给说了算呢?

    所以,指望一个技术规范,就能解决大家都关心的一个话题,你说怎么解答?


    图:视觉中国(图文无关)

    难言的“公摊面积”

    之所以大家对这个话题这么关注,确实是这些年来,“公摊面积”让一些购房者感到“很受伤”。

    说这个话题前,先了解一下什么是公摊。公摊面积就是分摊的公用建筑面积的简称,它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。它包括大堂、公共门厅、走?#21462;?#36807;道、电(楼)梯前厅等等等?#21462;?br />
    公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

    (套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积)

    对于公摊面积的处理,由于目前我国尚无明确法律法规予以明确,使其成为房地产交易过?#35752;?#20105;论的焦点。

    因此很长时间里,经常会看到媒体有报道,公摊面积由于缺少标准,不仅会让消费者在购房时需支付更多购房款,还要多支出物业费、取暖费等更多成本。

    所以,“公摊?#20445;?#23454;在是一个大家关注的话题,一有风吹草动,难免引来猜测无数。

    “套内面积交?#20303;?#26080;法根本改变“公摊面积”存在的现实

    在这个《规范?#36820;?#20013;,热议的另一个原因是“应以套内使用面积进行交?#20303;?#36825;句表述带来的后续影响。

    “套内计价”这种交易方式,意味着“公摊面积”必须会取消吗?

    暂且先不说,《规范?#20998;?#30340;这句话是不是只针对建筑企业竣工验收等情况而言,只说在现实销售?#26041;?#24403;中,“套内计价”真的与“公摊面积”“势不两立”吗?

    我国现行的《商品房销售管理办法?#20998;校?#26159;这样规定?#27169;?#21830;品房销售可?#22253;?#22871;(单元)计价,?#37096;梢园?#22871;内建筑面积或者建筑面积计价。

    ?#28304;耍?#21830;品房销售管理办法》解释说:商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成,套内建筑面积部分为独立产权,分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

    而在目前大多数的购房合同中,开发商前期宣传的都是以建筑面积来计价,而与我们最终签订的合同当中,却基本上都?#21069;?#29031;套内面积来计价。也就是说,开发商前期宣传,只会告诉你房子1万/㎡,但在?#23548;?#25104;交过?#35752;校?#20250;明确标明以套内面积计算,1.5万/㎡。

    所以,对于购房人而言,这套房子的总价?#23548;?#19978;是不变的。只是从交易过程来说,开发商和你?#21069;?#29031;套内面积来交易的。这和《住宅项目规范?#20998;小?#20303;宅建筑应以套内使用面积进行交?#20303;?#30340;这条要求其实也并没有冲突。

    所以,不管是以什么来计算,只不过是计算方式的改变,对多交少交多少物业费、取暖费,并没有关系。

    新闻加点料

    《住宅项目规范(征求意见稿)》还有这些?#19981;?#38656;要知道

    此次征求意见的《规范》,还有不少重要内容需要我们了解并提出意见。

    城镇新建住宅建筑应全装修交付

    《规范?#36820;?#20013;2.3.2条明确要求,城镇新建住宅建筑应全装修交付,并应符合下列规定:

    ① 户内和公共部位所有功能空间的固定面和管线应全部?#22871;?#25110;粉刷完成;给排水、?#35745;?#29031;明、供电等系统及厨卫基本设施应安装到位;

    ② 供水、供电、?#35745;?#36947;路、绿地、停车位、垃圾及污水处理等规划配套设施应具备使用条件;

    ③ 消防设施应完好,消防通道应畅通。

    四层以?#29486;?#23429;建筑应有电梯



    日照标?#23478;?#26377;明确要求


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